每經(jīng)記者｜陳榮浩    每經(jīng)編輯｜畢陸名    

5月28日，國(guó)務(wù)院公開(kāi)發(fā)布《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“規(guī)劃”），明確了2026年至2030年我國(guó)城市更新工作的發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)、重大工程與配套政策。

規(guī)劃設(shè)定了階段性發(fā)展目標(biāo)：到2030年，城市更新行動(dòng)取得重要進(jìn)展，人居環(huán)境明顯改善、安全發(fā)展基礎(chǔ)更加牢固、治理水平大幅提高；到2035年，基本建成創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市。

同時(shí)，規(guī)劃聚焦城市發(fā)展與民生改善，部署六大核心任務(wù)、七大政策舉措及14項(xiàng)重大工程，尤其在存量資源盤(pán)活、住房品質(zhì)提升、老舊住房更新改造、房地產(chǎn)新模式構(gòu)建等領(lǐng)域出臺(tái)多項(xiàng)支持政策。

“作為首次出臺(tái)的城市更新‘十五五’規(guī)劃，整體更加注重原則性、整體性的謀劃，充分融合了城市更新前瞻性的發(fā)展理念，可持續(xù)性的發(fā)展機(jī)制，系統(tǒng)性的實(shí)施模式?！?月28日，中指研究院研究總監(jiān)吳建欽向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“每經(jīng)記者”）分析稱(chēng)。

城市更新發(fā)展目標(biāo)進(jìn)一步展望至2035年

吳建欽表示，在此前《中共中央辦公廳 國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》提出的發(fā)展目標(biāo)基礎(chǔ)上，城市更新的發(fā)展目標(biāo)進(jìn)一步展望至2035年。

每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在激活城市存量資源潛力方面，規(guī)劃指出，全面摸清城市存量資產(chǎn)資源底數(shù)，推動(dòng)已供未開(kāi)發(fā)土地和在建項(xiàng)目分類(lèi)處置，盤(pán)活閑置低效的老舊廠房、商業(yè)辦公用房、商品住房、公房等。

加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開(kāi)發(fā)、融資、銷(xiāo)售等基礎(chǔ)制度。優(yōu)化保障性住房供給，強(qiáng)化城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。

因城施策增加改善性住房供給，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、參與城市更新。深化住房公積金制度改革，擴(kuò)大使用范圍，著力滿足繳存人不同階段的多樣化住房需求，支持靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度。加強(qiáng)和規(guī)范存量城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理。

推進(jìn)“好房子”建設(shè)方面，實(shí)施房屋品質(zhì)提升工程，兼顧增量建設(shè)與存量更新，全鏈條提升住房標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、材料、建造、運(yùn)維水平，建設(shè)改造安全舒適綠色智慧的“好房子”。

鼓勵(lì)居民開(kāi)展既有住房裝修和局部升級(jí)改造，推廣裝配式裝修和適老化、無(wú)障礙改造，應(yīng)用性能優(yōu)異的新型建材。在新建、改造住宅項(xiàng)目中開(kāi)展數(shù)字家庭建設(shè)，豐富數(shù)字家庭應(yīng)用場(chǎng)景。

持續(xù)推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造方面，重點(diǎn)對(duì)建成20年及以上的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)體檢，聚焦補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板、提升服務(wù)功能和環(huán)境品質(zhì)實(shí)施針對(duì)性改造。支持具備條件的樓棟加裝電梯。結(jié)合改造同步完善長(zhǎng)效管理機(jī)制，提高管理維護(hù)水平。

業(yè)內(nèi)：最大亮點(diǎn)是出臺(tái)多項(xiàng)可落地的量化指標(biāo)，搭建多元投融資體系

“本次規(guī)劃核心是依托‘兩個(gè)轉(zhuǎn)向’推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，依托六大更新任務(wù)、七大保障措施，構(gòu)建可持續(xù)更新機(jī)制，助力2030年城市開(kāi)發(fā)建設(shè)模式轉(zhuǎn)型初見(jiàn)成效。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱(chēng)。

在李宇嘉看來(lái)，本次規(guī)劃最大亮點(diǎn)是出臺(tái)多項(xiàng)可落地的量化指標(biāo)，明確“十五五”期間老舊小區(qū)改造11.5萬(wàn)個(gè)、危舊房改造50萬(wàn)套、城中村改造4000個(gè)等具體目標(biāo)，覆蓋民生、發(fā)展、安全三大更新領(lǐng)域，讓城市更新告別模糊化推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)落地。同時(shí)，規(guī)劃確立“先體檢、后更新，體檢更新一體化”的全新邏輯，圍繞房屋安全、管線、水質(zhì)、節(jié)能、數(shù)字家庭等維度開(kāi)展城市體檢，真正做到了有的放矢、精準(zhǔn)“把脈”。

吳建欽也表示，規(guī)劃首次在全國(guó)層面針對(duì)居住空間、產(chǎn)業(yè)空間、公共空間的更新改造提出了量化的發(fā)展目標(biāo)。其中居住空間的更新改造規(guī)模較“十四五”有所下降，產(chǎn)業(yè)空間、公共空間的更新規(guī)模較“十四五”力度有所上升，這表明未來(lái)的城市更新將更加綜合、更加系統(tǒng)。

在落地機(jī)制與資金保障上，李宇嘉指出，規(guī)劃建立“專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃—片區(qū)策劃—項(xiàng)目實(shí)施方案”的層級(jí)體系，依托城市更新項(xiàng)目庫(kù)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目常態(tài)化儲(chǔ)備、動(dòng)態(tài)調(diào)整，落實(shí)“一項(xiàng)目?jī)煞桨浮睓C(jī)制，保障項(xiàng)目有序推進(jìn)。

吳建欽認(rèn)為，規(guī)劃在城市更新政策體系支持方面，更好回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)，提出了多項(xiàng)創(chuàng)新性舉措。“特別是重點(diǎn)提出了要構(gòu)建可持續(xù)的城市建設(shè)運(yùn)營(yíng)投融資體系、更大力度支持盤(pán)活存量土地、健全法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)體系?！?/p>

其中，在“更大力度支持盤(pán)活存量土地”方面，提出了包括過(guò)渡期滿土地出讓政策、土地使用權(quán)續(xù)期及地價(jià)計(jì)收規(guī)則、優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則等多個(gè)方面進(jìn)一步明確了更好適應(yīng)市場(chǎng)需要的政策方向。在“健全法律法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)體系”中系統(tǒng)性提出了未來(lái)需要結(jié)合城市更新場(chǎng)景，需進(jìn)一步完善的相關(guān)法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)體系，避免不符合最新形勢(shì)的相關(guān)限制，為城市更新的發(fā)展提供更加匹配的制度體系。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充指出，本次規(guī)劃搭建起財(cái)政、金融、社會(huì)資本三路并進(jìn)的多元投融資體系，有效破解城市更新資金難題。財(cái)政層面整合中央支持、地方專(zhuān)項(xiàng)債、配套資金及稅費(fèi)減免政策；在金融層面創(chuàng)新老舊住房原拆原建專(zhuān)屬金融模式，豐富市場(chǎng)化融資方式；同時(shí)依托REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金）、資產(chǎn)證券化、公司債券等工具，充分撬動(dòng)社會(huì)資本參與城市更新建設(shè)。

“規(guī)劃還明確要深度盤(pán)活城市土地、房屋存量資源，助力房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。通過(guò)全面摸排存量資產(chǎn)底數(shù)，分類(lèi)盤(pán)活老舊廠房、商住用房等閑置資源，完善樓市發(fā)展基礎(chǔ)制度，優(yōu)化保障房、改善性住房供給，支持房企轉(zhuǎn)型深耕、積極參與城市更新建設(shè)。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

封面圖片來(lái)源：王佳飛