綠地購昆明最高價地塊 宅地供應連續(xù)第二年減少

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

綠地集團近日以4.86億元的底價，拿下昆明市草海片區(qū)福海街道辦三宗共173.87畝住宅用地，三宗地整體平均樓面地價約8894元/平方米，成為昆明樓面地價最高的地塊。而在此前，泰禾、佳兆業(yè)、旭輝等房企都已有過高價拿地的紀錄。開發(fā)商資金的充裕，和有限的土地供應，正在將土地市場的價格一步步推高。而持續(xù)上升的土地成本，勢必給房企未來的房產(chǎn)開發(fā)和營銷提出新課題。

拿地成本抬高/

6月6日下午，昆明市土地和礦業(yè)權交易中心拍賣了6宗土地，綠地集團拿下其中的草海片區(qū)福海街道辦三宗共173.87畝住宅用地，交易金額14.23億元，成交單價818萬元/畝，平均樓面地價8898元/平米，其中一宗地樓面價最高達11054元/平米。

據(jù)悉，此次為綠地集團在昆明第二次拿地，據(jù)稱是為綠地集團在昆明的第三個項目做儲備。

計算顯示，按總建面159919平方米，總成交金額14.23億元計算，三宗地整體平均樓面地價約8894元/平方米，超過了原昆明市政府地塊恒隆廣場8712元/平方米的樓面價，成為昆明樓面地價最高的地塊。

克而瑞上海機構研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前昆明地區(qū)樓房的均價尚不到10000元/平方米，拿地成本抬高勢必會推高未來的房屋售價。

昆明中原地產(chǎn)策略中心總監(jiān)林嵐對記者表示，目前昆明超過15000元/平方米的，主要是別墅類產(chǎn)品，銷售速度不快，多數(shù)項目一個月只能賣幾套。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，昆明整體的房價增長速度還是低于收入的增長速度。從這個角度來看，該地區(qū)還是一個比較健康的房地產(chǎn)市場。此外，昆明旅游業(yè)非常有優(yōu)勢，加上昆明本身是一個單核型的城市，可以利用旅游資源吸引周邊的消費。他認為，在昆明地區(qū)開發(fā)高端物業(yè)項目，關鍵要吸引整個云南省內(nèi)以及周邊的購買力，不能僅僅是昆明一個地方。

開發(fā)商“血拼”推高地價/

事實上，除了綠地在昆明摘得地王，近期地產(chǎn)開發(fā)商“血拼”拿地的事件早已頻頻上演。

5月21日，在經(jīng)過41輪激烈競價后，旭輝擊退萬科、濱江集團、綠地、復地等地產(chǎn)大鱷，以35.65億元拿下杭州濱江區(qū)奧體單元FG03-R/C-02商住地塊。

5月23日，佳兆業(yè)以79865萬元的最高限價競得廣州白云區(qū)一地塊，折合樓面價達24168元/平方米，與周邊樓盤售價相差無幾。而在這之前的近半個月時間里，佳兆業(yè)為搶地已猛砸超55億元，其中包括一塊廣州“地王”。

6月5日，泰禾集團股份有限公司的全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以6.48億元拿下上海閘北區(qū)103街坊27丘商辦地塊，出讓總面積為5230.2平方米，容積率為4，初始出讓價為3.14億元，溢價率高達106.49%。

“即使是不理性的，開發(fā)商也很難控制住拿地的想法。”克而瑞上海機構研究總監(jiān)薛建雄表示。

業(yè)內(nèi)專家表示，受房價上漲影響，開發(fā)商手上的房子少了，所以需要新的土地進行開發(fā)。與此同時，房企紛紛向海外融資。

中國指數(shù)研究院5月8日發(fā)布《中國房地產(chǎn)上市公司融資狀況分析》，報告顯示，2013年上半年共27家上市房企發(fā)債融資759億元，已超2012全年25%。

與此同時，商品住宅用地供應卻有所減少。根據(jù)今年4月國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2013年全國住宅用地計劃供應總量15.08萬公頃，其中商品住宅用地10.92萬公頃，與去年計劃供應量相比，降幅分別為12.6%和10.7%，這是全國住宅供地連續(xù)第二年減少。

薛建雄表示，資本市場愿意向開發(fā)商提供資金，就企業(yè)自身來說也希望做得更大，因為你不擴張別人就會擴張，如果能融資就容易擴張。據(jù)了解，目前國內(nèi)房地產(chǎn)私募融資的成本約在18%左右，而大型房企在海外融資成本要低得多。

他認為，當所有的開發(fā)商都懷著一樣的心態(tài)去競爭，地價就會變得不理性，這主要還是歸咎于房價的上漲。

高端物業(yè)開發(fā)需新思路/

高昂的拿地成本加大了開發(fā)商的開發(fā)成本，勢必將影響未來房產(chǎn)的開發(fā)和營銷，定位高端顯然是不二之選。

陳晟對此認為，產(chǎn)品必須真正符合高端物業(yè)特征，只要是真正高端的項目，就不怕賣不掉。

薛建雄表示，首先從規(guī)劃角度來考慮，高端物業(yè)就應該往大戶型去做，比如說350平方米以上的別墅或平層，因為只有通過豪華的大戶型才能吸引城市高端人群入住，這樣物業(yè)才能賣出較高的單價。

此外，通過大戶型吸引頂級消費人群入住的同時，也要保持有效的銷售速度，同時要考慮城市中需要改善戶型的人群。在以大戶型為主的基礎上，再開發(fā)一些高品質(zhì)的中小戶型改善類物業(yè)，可以保證開發(fā)商更快獲得銷售回款。

業(yè)內(nèi)專家強調(diào)，只有好的產(chǎn)品才能賣出好的價格。除了豪華戶型，房型結構與內(nèi)部裝修也決定了高端物業(yè)是否好賣。